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7天 56亿美元 房企 密集融资抢“窗口期”

房地产金融监管日益严格，房企抓住机遇加大融资。据《第一财经记者》不完全统计，截至1月7日上午，已有13家房地产企业宣布在2021年发行债券，其中新源地产(NYSE。XIN)为公司债券，其余为美元债券，总规模超过56亿美元。

总的来说，本轮发债利率不高。世茂集团等房地产企业的利率(00813。香港)，碧桂园(02007。香港)、徐汇控股(00884.HK)和龙光集团(03380.HK)集中在3%至5%之间，最低的是碧桂园1月6日发行的5亿美元债券，利率仅为2.7%。5%-6%合理区间的利率包括宝龙地产(01238。香港)、豫州集团(01628.HK)和郑融房地产(06158。HK)。

小户型房企在这轮融资中成本更高。6日，当代地产(01107.HK)宣布发行2.5亿美元债务，面值9.8%。同日，中良控股(02772.HK)发行2亿美元债券，利率为9.5%。7日上午，华南城市(01668.HK)发行1.2亿美元债务，利率10.75%。

2020年8月，新的“三条红线”融资规定出台。2021年元旦之后，“三条红线”试点企业即将扩张的消息愈演愈烈。与此同时，2020年12月31日，央行为银行发布了“两条红线”。明远房地产研究院存量房地产首席研究员艾振强表示，在房地产融资的频繁监管下，未被“三条红线”纳入试点的企业，一定会抓住今年一季度的窗口，争取融资机会。“之前2-3年房地产行业的大周期已经消失了。但具体到某个地区或城市的小周期还是存在的，只是窗口变得很短，有时只有一两个月，所以房企一定要抓住一切融资机会。”

房地产企业除了抓住融资窗口，还将面临2021年到期的大规模债务。“偿债高峰”成为近两年房地产行业的高频词。2018-2019年，房企债务偿还规模翻番，2020年债务偿还规模约9154亿，同比增长28.7%。

壳牌研究院数据显示，2021年房企到期债务规模(不含2021年即将发行的超短期债券)预计达到12448亿元，同比增长36%，突破历史万亿大关，达到1.2万亿元规模，房企偿债压力持续上升。

近五年来，房企债券融资的发行周期集中在3-5年，新的融资规定将对未来房企整体债券发行增长产生一定的制约作用。据壳牌研究院分析，在周期性影响下，预计未来3-5年，房企债券融资到期债务将大幅减少，未来几年房企现金流将保持紧张。

中国企业资本联盟副主席白文熙也表示，此时房企的融资一方面是为了解决企业自身目前的流动性问题，另一方面也是一种高成本的置换前融资，以降低财务成本。

其实从今年开始，住房融资就延续了去年下半年的趋势。据壳牌研究院统计，2020年，住房企业境内外债券融资总额约12132亿元，规模创历史新高，累计同比增长3%。去年境内外融资票面利率同比下降，全国平均票面利率达到2015年以来的最低点。