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长租公寓行业压力再现:自由“逼宫” 业主“选一个”

时代周刊记者：刘帅

自由似乎陷入了与业主的合同纠纷。

“从六月份开始，我就一直发短信要求减租。如果我不减租，我就取消合同。虽然解除合同是单方违约，但我需要支付28900多元的装修费。”北京昌平区的业主王强(化名)坦言，无论他怎么选择这个选择题，他都是输家。

11月29日，许多来自北京的业主聚集在北京紫茹信息技术有限公司(以下简称“紫茹”)的总部，讨论他们的意见。李女士告诉《时代周刊》记者，在场的业主和免费支付装修、保证金和空置费的业主之间存在很大差异。

对此，我在12月1日自由回应“所有受取消影响的租户将友好协商，符合合同支持的业主将支付违约金。”同日，《时代周刊》记者自由来电，询问是否已发布详细解决方案，截至发稿时未收到有效回复。

12月2日，王强告诉记者，如果找不到有效的解决办法，业主可能会在不久的将来再次来到总部进行协商。

持续半年的“单方面解约”

2018年6月，王强与紫茹签订了为期三年的长期租赁合同。据王强介绍，当时房子是按照“老小”的标准无偿收取的，租金每年上涨3%。但是，从今年6月开始，Freely就一直要求自己减租。

“6月3日，管家第一次给我打电话，主要强调疫情导致租房市场低迷。我想在原房租的基础上减租1530元。如果我不同意，他们就会取消合同。”王强告诉记者，在微信上的“可以自由减租的业主”群中，部分业主的减租金额高达30%。如果我们拒绝自由降低要求，王强将面临自由单方面终止。

自由地，根据合同，王强将得到两个月租金的补偿，但同时，王强需要支付一个月的空置期和装修折旧等相关费用。王强告诉《时代周刊》记者，合同规定在合同到期前发生违约，无论哪一方违约，甲方(东方)都必须向乙方支付装修费用。如果按照免费赔偿标准计算，最终会免费赔付28900元左右。

王强坦言，如果谈判失败，他只能走法律程序。在王强提供的“民事诉讼表”中，记者看到王强的主张是“1。停止违约，继续履行合同，并赔偿XXXX元违约金(XXXX两个月租金及XXXX逾期付款、XXXX违约造成的损失等。)根据现有合同。2.被告被判承担本案全部诉讼费用。”

根据天眼超的资料，free涉及的法律诉讼有1111起，其中约700起是free与个人房屋租赁合同的纠纷。

早在7月1日，相关人士就回应《泰晤士报》记者：“由于新冠肺炎肺炎疫情反复、城市规划变化、商业区迁移、严格控制社区准入等不确定因素，目前没有租赁旺季，市场整体租赁价格稳定。有下降，少数房子的价格一直高于房子的价格，背离了我们与业主的委托协议中关于租金逐年上涨的约定。”

虽然可以畅所欲言，但为了避免出现倒挂收据的情况，平衡市场，已经开始与极少数业主进行友好协商。然而，记者发现，大多数业主仍处于无法协商的状态。与此同时，记者走访发现，在北京朝阳区的同一个小区，不仅业主被要求降低租金，租户也被要求提高租金。

《时代周刊》记者采访了王强租房者之一的肖东。12月15日，小董和紫茹签订的年租房合同即将到期。小董打算续租，但是续租的房子价格已经涨到了2230元，而一年前，小董的出租价只有1630元。在年初的疫情期间，该报报道，自由工人利用租户的不便搬迁和更改租金，续租租金一般增加10%-30%，最高可达38.3%。

free首席执行官林雄曾发朋友圈解释：“free，最近的价格调整都是因为产品更新的类型不同，以及基于市场价格变化而建立的系统价格调整，我不敢说100%合理，但绝对不存在利用疫情推出卑劣之举的情况。如果出现疫情涨价的情况，我和所有管理团队马上辞职。”

行业承压“头重脚轻”

据公开信息，2011年10月18日自由成立，是链家地产内部创业项目，依托链家大树，发展迅速。

根据在华投资数据，2018年1月至2019年6月，紫茹公寓从腾讯投资、红杉资本、华平投资获得至少70亿元人民币的融资。

目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉等地部署，服务提供商约2万家，服务业主近50万，客户300万。

2020年初，林雄在接受媒体采访时说，“对于这样一个创造了巨大价值的商业行为，如果不能赚钱，那不是行业的问题，而是企业经营管理的问题。”

第一期消费金融数据显示，2015年、2016年、2017年累计亏损近13亿元。如何盈利成为了整个长租公寓行业的思考点。

根据前瞻研究院的分析，长期租赁公寓行业只有两种盈利方式。首先是降低买房成本；二是利用产品创造的溢价能力，做好与公寓相关的增值业务。但是激烈的竞争使得第一种方式越来越难以实现。没有大型企业，利润率会进一步被挤压。所以现阶段做大型生意是长期出租公寓生意的重点。

据业内人士分析，目前，长期租赁公寓行业的规模扩张主要取决于新房的吸纳和原有房屋的入住率。

2018年以来，长租公寓行业发展迅速，中小企业迅速崛起。对住房的争夺已经成为长期租赁公寓的焦点。

据《泰晤士报》记者报道，北京市场一套优质住房，可以让5-6个父母租到公寓，给出有竞争力的价格，结果必然是出价最高者。房子高价成交后，为了尽快把房子租出去，吸引住户，就低价出租。久而久之，长期租赁公寓行业就出现了“头重脚轻”的现象，前期房屋收楼和装修的资金投入比例显著，后期租金回报缓慢。

据业内某研究机构分析，2020年上半年，长期租赁公寓管理不善是“高收入低产出”模式造成的。在新冠肺炎肺炎的冲击下，长期租赁公寓入住率下降导致资金链紧张的问题被大大放大。更高的空置率更是雪上加霜，行业徘徊在“寒冬”中。

据天眼超统计，截至目前，全国已注销或撤销的与长期租赁公寓相关的企业约有170家，占相关企业总数的15%。

市场质疑高价收楼、长期出租公寓精装修等行为是否为快速扩张和打桩等。所有这些实际上都增加了成本，在这样的市场条件下，谁将被转嫁来填补成本呢？单一的商业模式，当“自由人”遇到困难时，首先想到的是用户买单吗？

通策研究院高级分析师张认为，市场波动加速了行业和企业问题的暴露。在这种背景下，业界更应该思考如何更好地设计和构建业主、运营商和租户之间的权利和责任，以及是否有其他方法解决资本投入大、运营现金回报慢的“头重脚轻”的现金流问题。

京汇智库首席经济学家胡景晖认为，一方面，加强监管和立法是必要的。另一方面，希望有关部委牵头，系统地、负责任地、长期地制定中国住房租赁和长期租赁公寓行业15至20年的发展规划，使长期租赁公寓真正成为一个能够吸引社会资本参与的行业，使这个行业在未来能够长期、健康、可持续地发展。