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房地产内部参考|严查“商业贷款”违规进入房市 年初 强有力的监管继续升温
《地产内参》专栏由腾讯地产运营制作，旨在复制房地产行业的日常关键信息，成为勤劳的房地产业主的信息参考。
今天的热点：
1 .严格查处违反“经营性贷款”进入住房市场的行为。年初，强有力的监管继续升温
2月份，超过两项房地产市场监管措施频繁“修补”房价上涨或收窄
3楼市的“变化”信号？深圳部分银行已按二手房参考价格发放按揭贷款
Xi安新房价格上涨58个月，二手房涨幅迎来新高。
5诈骗案频发“养老”为什么总是爆发
6抓住租赁市场的机会。从3月起，连锁住宅将免除租户代理费
严格查处违反“经营性贷款”而进入住房市场的行为。年初，强有力的监管继续升温
根据国家统计局2月23日的最新数据，预计1月份四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，较上月上涨0.3个百分点。二手房销售价格环比上涨1.3%，比上个月上涨0.7个百分点。
中原地产首席分析师张大伟表示，2020年至2021年小阳春这一轮楼市的核心原因是信贷政策，尤其是与住房市场经营性贷款相关的政策。监管的效果取决于严格检查资金非法进入住房市场的政策的执行情况。
春节前后，北京、上海、广州、深圳等城市开始严查经营性贷款流入楼市，严控政策持续升温。
[详见此处]
许多地方对房地产市场的监管经常“修补”2月份房地产价格的上涨或下跌
春节假期后，深圳、杭州、广州、南京等热点地区频频发布调控楼市的新举措。据统计，2021年以来，各地房地产调控已经超过70次。监管的内容主要集中在收紧租赁政策、冲击新秩序、增值税、房地产市场混乱等方面。
业内人士指出，调控对市场有短期降温作用，预计2月份商品房销售价格涨幅将收窄。但从长远来看，对新潮和经营性贷款的调控将决定楼市走势。
鉴于调控的效果，张大伟表示，调控对市场有短期降温作用，但并没有影响到本轮上涨的根本原因。所以具体效果需要看打新潮和经营贷款的“补丁”政策和执行情况。
[详见此处]
楼市“变故”信号？深圳部分银行已按二手房参考价格发放按揭贷款
《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》发布半个月后，很多银行从观望转为实施。目前，中国建设银行、中国光大银行、农业银行已发布相关消息，正式将二手房交易参考价格作为房贷的参考依据。
“如果银行全面跟进，深圳房地产市场过去‘高杠杆’的炒作将会改变。”深圳房地产与城市建设发展研究中心主任汪峰表示，银行将把官方参考价格作为发放贷款的重要参考，可以在此基础上浮动，但如果太离谱，可能会引发约谈，并为此承担责任。
“深圳近期二手房政策调控明显升级，尤其是二手房参考价格政策的出台，客观上有助于后续房地产市场的稳定。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，随着二手房贷款政策的收紧，深圳二手房价格降温的可能性增加。
[详见此处]
无法承受的房价，Xi安新房子上涨
深圳二手房房价环比上涨1.7%，同比上涨15.3%，继续独领风骚。与深圳相比，北京、上海、广州的同比涨幅略逊一筹，分别上涨了6.9%、7.6%、8.7%，算是房价上涨的第二梯队。房价普涨，就是1月的主基调。
从中原地产研究中心发布的统计数据来看，2021年的调控来得太过猛烈了一些。其中，1月份各地累计发布房地产调控政策超过42次；2月中上旬，房地产调控政策超过28次。可见，房价似乎压不住了，市场正在不断收紧。
具体到西安来看，1月份西安新房环比上涨0.4%，这已经是西安新房连续上涨的第58个月了！但环比涨幅较12月份的0.5%有所收窄。但1月份，西安二手房环比上涨1%，是西安近22个月来的最高值。
骗局频发 “以房养老”为何总爆雷
随着老龄化社会的到来，传统的养老方式亟待创新，由此出现了“以房养老”等新探索，但该模式尚未正式推广，却已有不少不法分子闻风而至。2月24日，最高人民法院发布老年人权益保护十大典型案例，其中就包括居住权保护、老年人理财、以房养老等多方面内容。
“以房养老”模式给“名下有房产、手中无现金”的老年人养老提供了一种全新的思路。从设计初衷来看，“以房养老”模式兼具现实的必要性和理论的可行性。但从实际推行结果来看，截至全国试点前夕，仅有幸福人寿一家保险公司开展了该项业务。数据显示，四年来，幸福人寿累计承保仅139单（99户），签约意向客户201单（141户）。此后几年，也未有完全成功的案例，甚至逐渐成为犯罪分子最爱的“幌子”。
“以房养老”骗局为何频发？晓德律师事务所主任陈文明认为，“以房养老”模式的推行缺乏相关法规政策配套。“目前我国该领域法律法规一片空白。一是土地70年产权，70年后相关权利的处理方法尚无明确规定；二是税收问题。我国物业税、遗产税政策未出台，房产税全国如何征收尚未明确，这些都会对‘倒按揭’等产品的定价以及开展以房养老的意愿产生影响；三是拆迁问题。城市化进程中的大量拆迁以及地方政府规划的重新布局，都会引发拆迁费补偿不足、地价下跌等问题。”
在避免把“以房养老”作为幌子套路贷方面，陈文明建议，在对套路贷采取刑事手段打击的同时，亦应进一步完善民间借贷、担保等法律规范，规制投融资领域乱象，让行为人无路可套，维护当事人的合法财产权益。同时也提醒公众，还需时刻保持理性和冷静，审慎选择投融资渠道，以免落入请君入瓮的套路之中。
抢占租赁市场先机 链家3月起或将免收租客中介费
“租购并举”的政策环境下，住房租赁的市场空间正在不断扩容。作为头部中介平台的链家也在摩拳擦掌，酝酿“大招”。据悉，链家将在3月1日后实行免除租客中介费，但房东的租金仍会继续收取，但公司方面未给予正面回复。
规模不断增长的租赁市场对于中介机构而言是个绝佳的发展机遇。有地产行业资深分析人士表示，当下的链家如同此前快速扩张的各大网络消费平台，“在获客时，平台让渡一部分利润可以省去高额的获客成本，打折、发放优惠券等手段能够起到很好的推广作用，帮助平台提升获客效率。链家也是一样，免中介费的举措让用户的租赁行为更多地向链家转移，链家的业务占比能够提高，客户对链家的关注度也会提升，这些客户在未来进行买卖行为时也会更多地使用链家，这是一个长期客户的培养战略。”此外，租赁业务占据链家总体利润的比例并不高，让渡的利润有限，但能够对业务宣传起到较大的推动作用。