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多站点贷款管理迎来最强监管 房市可能降温？

“房贷”直到现在才出现。近年来，它甚至成为市场上一种长期存在的房地产投机模式。只是在疫情期间国家特殊的贴息政策下，银行的贷款业务额度开始前所未有的充裕。这恰恰让一些“有心人”钻了空子。

李斗财经机构

编者|董玉卿

用2万块钱杠杆银行100万的杠杆，这种业务香吗？在上海、深圳、北京、杭州等城市，楼市频频上演“空手套白狼”的资本“游戏”。

过去的2020年，受疫情影响，出台了一系列小微企业救助措施，于是大部分银行开始放宽房贷、商业贷款等贷款项目，但这些本应用于支持实体经济的优惠贷款，却逐渐流向房地产市场。

在上述热点城市，经营性贷款的影子频频出现在楼市。这场盛宴的参与者包括：银行、担保公司、贷款机构，它们形成了一条严格的灰色产业链，利用渠道的便利性和信息的可获取性，成为这场楼市盛宴的最大赢家。

不知不觉中，以商业贷款为出发点的炒房者已经掀起了一场新的赚钱盛宴。在金融产品的滥用下，楼市成了冒险者的天堂，而那些只需要买房试图补交首付的人还在楼市中苦苦挣扎。

经营贷来龙去脉

此前，当深圳楼市频频传出“千万豪宅”“百万茶费”的消息时，住在北京丰台的汪洋并没有太大的焦虑。但当她听到贷款报价低至3.85%时，汪洋坐不住了，她决定再次投身买房。

“最低年利率3.85%，最长贷款可达20年。”这是北京某贷款机构经理提供的利率，比汪洋之前的房贷利率低了近300个基点。以汪洋现有的300万抵押贷款为基础，如果能成功置换，她每个月能少还5000元左右，20年内能省下100多万的利息支出。

数字/视觉中国

看到这个差价，汪洋非常激动。然而，当她进一步询问并了解到一系列非常规操作时，她突然担心起来。获得这些低利率的唯一方法是使用抵押贷款来操作贷款。所谓“房贷业务贷款”，其实是企业的业务房贷中的一种银行对企业的业务。经营抵押贷款与信用贷款相比，主要用于企业的日常经营，需要抵押物申请。

2020年3月，国家出台了一系列扶持中小企业的优惠金融政策，包括对中小企业和个体工商户的经营性贷款贴息。政策的出发点是好的，但也让投资者嗅到了新的杠杆机会。相比房贷，房贷利率更低，成为楼市的套利空间。

具体来说，在运营环节，买家只需要有一家有营业执照的公司，然后他就可以筹集过桥资金全款买房。房屋过户到买方名下后，他将以商业贷款的形式将房屋作为抵押物，在银行进行商业贷款，用于偿还过桥资金。

对于大多数购房者来说，为了获得低息商业贷款，他们面临两大问题：一是名下必须有公司，银行流水符合贷款额度要求；第二，要把现有的房贷还清，用预付款释放房贷，然后拿着“干净”的房本，向银行申请贷款。

这两个必要条件可能会阻止包括汪洋在内的大多数购房者发放贷款。但在北京、深圳、上海、杭州的中介眼中，这两个门槛是不难避开的。

过去2020年，办理贷款业务的张洋非常繁忙。张洋的贷款公司是杭州的一家老牌贷款机构。他们可以为买家提供一站式服务，包括注册空壳公司、过桥资金、公司评估等流程。这种紧绷的产业链也让他们一个个突破了交易限制。

张洋告诉AI财经，热衷于经营贷款的人主要有两种，一种是为了节省现有的月成本。客户需要先将房贷全部还清，然后将房贷作为经营性贷款，用低息经营性贷款代替现有的房贷，以节省月供。另一种是直接用来买新房。一是这类住房需要直接全额资助，拿到房书后再作为商业贷款，然后才能还清。

但是不管什么样的人

，他们都需要解决第一个难题：个人名下公司的流水情况，这项业务也成为各类中介机构重点宣传的服务内容。

这也让张洋颇为自得，“我们现在可以做到的贷款利率普遍在4.15%，最低可达3.85%。需要客户名下有一个在杭州注册的营业执照，因为是新注册的，银行也不会查以往经营情况。”而更为神秘的是，张洋称，他们可以帮客户“制造”银行流水，“就是用几十万元来回打个几次，总的累计金额和你的贷款金额差不多就可以了。其他的就是看征信，一般来讲，只要逾期不是特别多都是可以的。”

不过，对大多数想要操作经营贷的购房者而言，在获得经营贷审批之前，他们还需要面对如何筹措到全款资金，获得房屋抵押权，而这项业务也被中介们看中，并为此打造了专项服务。

“过桥垫资款，可以收使用费，有的是一天1000元，优惠点也得980元一天，具体的按照实际使用的天数算。”张洋表示，这笔款项的使用天数由两个时间节点决定，“第一，是钱打给你还给按揭银行，按揭银行多久可以给你结清。第二，是按揭银行结清了以后，需要到不动产登记中心，把房子抵押给新的贷款银行，这个时间需要跟房管部门去确认一下具体需要多久。一般来说，在杭州我们三天就能搞定，上海、深圳一般来讲都是7天到10天。”

就这样，经过中介公司们的一番巧妙包装后，原本被用于扶持中小微企业的抵押经营贷产品，被购房者与中间商们运用得炉火纯青。对购房者而言，通过最低年利率3.6%的经营贷，替换掉年利率5%以上的按揭房贷，省下大笔利息。客户仅需支付给中介机构1%-3%的服务费，就可以撬动银行上百万元的经营贷款。

被忽略的风险

经营贷的击鼓传花游戏，让楼市里的投资客们前仆后继地涌了进来，也让张洋在过去一年意外地忙碌，“去年基本上每天忙得睡觉都要到半夜，10笔业务里面有7笔资金是用于买房的，最低的时候我们能做到3.6%的利率。就这么个状况，忙了接近一年的时间。”

面对低息贷款利率，没有人愿意错过这个好时机。但人们却忽略了背后的抽贷风险。事实上，在被明令禁止用于买房的经营贷里，银行的风控系统设置了一套自己的报警机制。一旦消费者把卡里的钱转向楼市，就会立即触发这一机制，追回款项。

图/视觉中国

这项报警机制的出台，给资金上了一道"防火墙”，但在“上有政策，下有对策”的中介眼中，这套防火机制也被破解出了多种解决方案。

张洋称，银行放款的钱当然不能直接流向证券市场和房市，这中间至少要有5到6次的转折，最好再有一次取现金的过程。“人民银行是有电脑系统监测的，大部分的转账系统都记录在册。这个监控系统有一定规则，以前是监控两三道，两三道之外的就不监控了，那么现在是5~6次的在监控，所以你的转账只要超过电脑监控的次数范围就会相对安全。”

据AI财经社了解到，在控制贷款回流的风险上，多个中介机构给出了不同类型的“风控管理体系”，如提现、分批转账等方式，但在实际操作过程中，涉及到大额度的取现难度越来越大，而分批转账的方式，即使能躲过单个银行的系统追踪，却很难躲得过银保监会的查证。

一位证券人士分析道，“现在很多人会通过将现金提现，躲避银行的资金回流监管”，他也特别强调，“要知道冠字号都是被记录的，只要监管收紧了，这些钱还是可以查，进入了谁的账户也就很清楚了。”

除了银行的抽贷风险之外，涉及到资金的放款环节里，如何避免三方受托支付中的风险问题，也考验着贷款人的智慧。按照银行要求，审批后的贷款需要走受托支付流程，由银行放款到第三方账户，而如何在躲避监管的同时，保证第三方账户的钱安全回转到自己手中，又是另一个难题。

北京的一家助贷机构经理表示，“因为有些银行的单个对公账户每年接收的额度是有限的，像招商银行每年一个公共账户最多只能用6次甚至3次，所以不可能出现一个公司一直在借款的情况，超出额度银行也会有一个监控系统。所以借款的三方公司不可能一直是这一家，我们也可以帮忙找第三方账户。”但中介没有告诉多数客户的是，这类公司可能会涉及到一些其他灰色业务，存在放款后尚未转走贷款便被查封的风险。

更大力度的围追堵截

事实上，“房抵经营贷”并非现在才出现，近几年，它甚至成为了一种长期存在于市场的炒房模式。只是在疫情期间国家专项贴息政策下，银行的贷款业务额度也开始前所未有的充裕起来。这也恰恰让一些“有心人士”钻了空子。

一位银行研究人士对AI财经社透露，“2020年央行下放了不少资金用于扶持企业发展，银行放大了小微企业的支持资金，贷款指标也相应宽松了很多。但因为地区差别比较大，金融机构自身的差别也比较大，所以个别机构存在违规放贷的操作。”

狂欢之下，投资客们明目张胆的“薅羊毛”，最终成为楼市成交火热的幕后推手。

图/视觉中国

更有甚者产生了歪曲的心态，前述银行人士表示，“宽松的货币环境下，现在不管是投资人还是经营者，都在寻找优质的避险资产。对于很多企业主而言，与其把钱放到投资生产环节，不如放到楼市里的收益高。而在银行方面来看，有了房子作为抵押物的经营贷，坏账的风险也会下降很多。”

不过，就在2021年开年之初，伴随着各一线城市楼市悄然上翘的序曲，严打信贷资金违规流入楼市的序幕也再一次被拉开。

在封堵假离婚、提高增值税免征年限、限购法拍房和暂停购房税费贷后，一连祭出四波调控的上海楼市，再次连夜发布重磅调控。1月29日晚间，上海银保监局发文要求对2020年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。紧跟着上海的步伐，北京银保监局1月30日也表示，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。

据媒体报道，2021年以来，已有厦门银行、工行衢州分行、江西德兴农商银行等多家银行因存在资金违规进入楼市问题而收到罚单。如余杭德商村镇银行和浙江富阳恒通村镇银行因经营性贷款和消费贷款资金被挪用于购房，分别被罚35万元和30万元。

2月1日，有消息称，北京多家房地产经纪机构联合签署了《关于稳定首都房地产市场的承诺书》，承诺内容就包括：不参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的金融活动。2月2日，光大银行北京分行也调整了个人经营贷的准入门槛，利率最高已上调至4.8%。

前述银行研究人士也表示，现在各个银行业都在加强自身贷款的审查，包括审计方式，防范违规资金流入房市。另一位银行人士也表示，“在大数据时代，金融监管无处不在，严查经营贷违规进入楼市实际没有想象中那么难，现在也已经成为了监管部门重点关注的问题之一，防范金融泡沫还是应该放在首位。”

与此同时，据AI财经社了解，在北京，深圳，上海等多个城市，相比以往，经营贷利率也开始有所上升。紧随其后，主打经营贷服务的中介们也紧急调整，张洋表示，“杭州的经营贷利率从3.85%上升到到四点零几，也就是一夜之间，一些银行也开始收紧审核门槛。”

张洋虽然感慨这门生意开始难做，但他早有准备，“监管会迟到，但绝不会缺席，这门生意本身也不长久。”

（应受访者要求，文中张洋、王阳为化名）

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