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从人口和城市化率来看:一线城市房价还能再涨20年 深圳除外

大家都知道影响房价的因素有三个：短期政策、中期经济、长期人口；还有一种说法，短期看金融，中期看土地，长期看人口。无非就是，一个城市的房价能不能持续，人口绝对是第一因素。

图1-近20年来33个大都市地区常住人口的变化

因为土地可以在政策和财政上解决，但我们不能控制人口。今天我们从影响房价最重要的因素入手：人口和城市化率！我们来论证一下为什么一线城市的房价至少还能再涨20年。

首先我们来看一组数据：2019年中国大陆总人口140万050人，比去年年底增加467万人。全年出生人口1465万人，出生率10.48，比上年减少58万人，全面放开二孩后，比2016年减少321万人。人口自然增长率为3.34。

图2-2019年中国各省市出生率

众所周知，全国的出生率每年都在下降。在人均居住面积40平方米以下，一个城市的出生人口和流入人口决定了未来的房产价值。

图3-未来10年的人口自然增长率

预计2030年总人口将增至14.3亿，出生率8，自然增长率0.4。

图4-中国历年出生率

这也是近几年100个城市抢人的意图，一个是为了经济发展，一个是为了稳定房价。所以，在房屋不投机之后，我们把人口列为影响房价的第一因素。未来人口多、出生人口多、人口净流入大的城市是楼市VIP。

图5-未来10年城市人口预测

一线城市近年来人口持续净流入，尤其是深圳，近6年年均净流入50多万人。

图6-深圳近10年常住人口增量图

近10年来，深圳新房年均供应量不足5万套。这么少的供应量，加上人口的支撑，深圳房价无论怎么调控都很难降。

图7-深圳近10年新房交易

其次，我们再来分析一下城市率。2019年，中国城市化率刚刚超过60%。欧美发达国家的城市化率有多高？统计显示，虽然不一样，但基本都在80%左右。数据显示，截至2016年底，德国为75.5%，法国为79.8%，美国为81.8%，加拿大为82%，英国为82.8%，日本为93.9%。

图8-2019年世界各国的城市化率

中国落后欧美20%左右。按照中国每年1%左右的城市化率，大概需要20年左右才能达到80%左右的水平。也就是说，随着城市化率的推进，一线城市仍有持续20年左右的人口净流入。

图9-未来10年的城市化率预测

综上所述，随着一线城市城市化率的推进，实现人口净流入还有20年左右，深圳是一线城市中最特殊的存在。无论是从国家定位(中国的社会主义示范区)、地理位置(大湾区的核心枢纽)、城市面积(不到2000平方公里)、人口密度(大陆城市最大的人口密度)来看，都可以得出深圳房价再涨20多年的结论.

图10-专家预测未来深圳房价35万元