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上海新房摇号“挤水”:二手房上周回落 市场拐点仍看豪宅
业内人士说：保障无房户最大的权益，挤出“炒房团”的水。各类人参加新房公证抽奖，分为：上海无房家庭、外地无房家庭、5年内有购房记录的外地无房家庭、上海单身人士、上海有房家庭改善。
上海“121”新政的细则逐渐形成，主要是通过房地产公告规则的方式。
2月6日，上海闵行区“永康市浦上雅苑”、宝山区“经纬市绿洲家园三期”、嘉定区“枫帆家园”正式上线公开认购，并在售楼处公示《计分规则》、《入围规则》。整体上《积分规则》分为两部分，其中基本点根据认购对象名下是否有房产、五年内是否有购房记录、家庭结构、户籍等情况打分；生活评分是由征缴对象的社保缴费月数(计分年数12)乘以系数计算得出的。简要总结如下：
基础分：（满分60分）
1、家庭10分，单身0分
2.上海户口10分，非本地户口0分
3.上海没有20分的空间，上海有0分的空间
4.无房：五年内不买房扣20分
有房：5年内无购房记录扣5分
五年内有购房记录，0分
动态分：（满分21.7分）
1.社保从2月开始推进(从2003年开始)，社保每交一年加0.1分。
客户需要携带身份证到社保局领取自己的社保账单(社区服务中心)
这个细则被业内人士称为：保障无房户最大的权益，挤出“炒房团”的水分。各类人参加新房公证抽奖，分为：上海无房家庭、外地无房家庭、5年内有购房记录的外地无房家庭、上海单身人士、上海有房家庭改善。
第一批新的彩票决赛选手是1.3: 1
具体来说，购房后，购房人会根据家庭、户籍、住房状况、五年内在上海的购房记录、在上海缴纳社保五个因素进行打分；然后，根据摇号人数比房屋数多30%的原则，根据得分排名，选择进入公证摇号选房的人员名单。
购买人如实填写报告后，市房管局、民政局、社保中心将进行网上核查，确认各购买人的得分。据了解，订阅评分审核时间为10天左右。
以上三个新址主要是刚需要的，位于上海郊区，均价4-5万元/平米。认购规则明确规定，当房地产上市的认购群体数量超过可售房屋数量的一定比例时，将采用评分排序的方法，选择进入公证和抽签的买家。评分法综合计算购房人所拥有的住房情况、5年内在上海的购房记录、家庭、户籍、上海社保缴纳情况。根据评分排名，选择进入公证选房的人员名单后，其余认购人将不再进入公证选房流程。
《入围规则》显示项目认购组数与上市房数之比超过1.3:1，根据以上评分结果确定入围分数。不过根据现场销售情况，这个比例是暂定的，后续新址可以根据实际情况进行调整。
例如，如果有500套可售房屋和1000个订户，就可以有650户家庭入围摇号。当一个以上的人在最后得分相同时，所有人的sco相同
121新政有一个给予的政策：从1月22日起，新政实施时，给予他人的财产仍以原主人的名义计算。这样可以有效防止一些购房者为了提高积分而把房产给亲戚朋友。此外，该物业的使用权也将记录在承租人的名下。这被认为是继续打压投机，有效防止部分买家钻空子。
在嘉定“峰范嘉苑”现场，记者看到部分上海有房客户，想多买一套给父母居住，这个群体按照计分制计分排名较后。他们与其他刚需买家一样，聚在公示栏前认真核对信息，偶尔也会讨论是否要递交资料碰碰运气。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出，摇号计分制可以缓解无房户买不到房的焦虑情绪。前述三个楼盘都是典型首改类产品，也是市场交易主力，正好用这一方法检验“121”以来一系列政策效果。后续市场还会有高端项目入市，如果这些项目温度也开始下降，那么市场预期会下降，上海楼市将重新回到合理通道内。
二手房应声回落
来自上海中原的数据显示，新政一出台，上周（1月25日-1月31日）上海二手房新增挂牌量直接跳水，降到1万套以内，为9543套，环比减少26.7%。平时市场挂牌量波动上下也就5%，挂牌量缩水非常明显，说明政策对市场影响立竿见影。往年的1月份是传统淡季，二手房挂牌量也会缩量，但今年则持续周挂牌量持续在1.1万套以上，市场热度已算反常。
新政开始执行一周以来，相比新房反应稍有些迟滞，二手房反应还是比较快的。上周除了挂牌量缩水以外，挂牌价格也出现回落。上周中原地产二手房报价指数为75，环比下跌4个百分点。
卢文曦指出，过往价格指数涨上来一周也就2-3个百分点，一下跌幅那么大也反映政策效果。具体来看，报价持平的区域比较多，上周有4个区报价持平，其余的区价格环比上涨1%和2%，上涨2%的区略多一些。“121”政策于两周前出台，上周二手房市场拐点即出现，后续可以预见的是市场僵持博弈，叠加春节因素，市场交易缩水是大概率事件。另外，随着政策细则陆续落地，还会持续发挥效应，市场也需要有1-2个月的消化时间。
卢文曦指出，细则实行后，如果一个新盘认筹比例高于1.3:1，比如说是1.4:1，那么也不能说明市场会出现拐点，因为有需求的人还是那么多。“1.3:1的比例是如何设定的？是否根据房管局的动态数据调整，这还要观察一段时间，看后续的市场变化”。