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珠海成收割北方“韭菜”的“镰刀”

正文|邓浩志

最近很多咨询我的朋友都提到了珠海，大部分集中在唐家，金湾、斗门等少数限购宽松的地区基本都被一些媒体推荐。这些朋友大多生活在广东省以外，对大湾区城市群了解不多。他们中的大多数要么是富人，要么是想要保护自己资产的工人阶级。有点抱歉，这里统一意见。最好是看到就醒，看不到也没办法，我能力有限。

内容如下：

1.珠海楼市需求弹性比较大。

你什么意思？在我看来，珠海的房地产市场只是供不应求。房地产市场特别容易受到投资资金和政策的影响，波动幅度较大。

一方面，珠海人口200多万，只有广州和深圳的1/8，所以城市自有购房需求增长速度很慢；

第二，珠海人均GDP虽然高，但总量小，所以地方财政有限，城市建设速度无法和一二线城市相比；

第三，珠海适合度假，靠近港澳，特别容易吸收投资资金。海南限购后，确实有候鸟选择了这个地方，所以这里的跨市投资客户比例特别高。这些投资基金的进入和退出会对市场产生更大的影响，甚至冲击。

总体来说，珠海不是一个稳定的市场，市场波动大，风险也大。当然这个城市的楼市是可以投资的，但是你必须对它的政策、行业、规划情况、客户构成有非常熟悉的了解，否则只能算是“韭菜”，不建议普通人进入。

2.珠海非限购区城市发展缓慢。

珠海很宜居，靠近港澳，所以这个城市的吸引力很足，但是这个城市的一个特点就是核心区和外围区差别很大。核心区的香洲，设施齐全，宜居，符合大多数“候鸟”的想象。横琴是投资首选，前景广阔，发展题材丰富。但这些地区限购门槛严格，资金在其他地方不能轻易投入5年社保。远郊限购政策虽然宽松，但规划中也有很多噱头，但总体来说有两大问题：一是由于当地建设资金总量的限制，建设速度通常较慢，明显慢于一线、二线强市。二是城市新增人口和新增工业人口较慢，所以即使硬件完成后，小区的知名度和匹配度也需要特别长的时间。

3.珠海非限制区性价比低。

这对不了解市场的国外客户来说是致命的。他们认为在这个靠近港澳的城市，两万多元的价格肯定是很便宜的(中介通常会告诉他们，香港几十万，澳门几十万)。但是实际情况呢？我举个例子。以唐家为例。目前约有27000 ~ 28000套房子出售，而中山某段，就在北面几公里处，几大开发商的市场在15000/平左右。当然你可以说不同的城市，不同的主题，不同的产品，不同的地价等等。但这几乎是一碗汤的距离，价格只有一半，无论如何都无法解释。因为在这些地方买房根本就是一种投资，最多就是一个偶尔的假期，没必要为了一点点的差价就付出200%的钱。他们中很少有人需要户口、学位，也不必在这里工作.

可能有人会问为什么珠海中介推荐这么多，答案是佣金够高。